Domande utili

Le risposte ai principali quesiti sull'Ecobonus 110%

Domande utili2021-02-17T11:33:09+00:00
Cosa sono i “Superbonus”?2021-03-02T16:29:48+00:00

Con il termine “Superbonus” ci si riferisce al potenziamento delle detrazioni fiscali già esistenti per la riqualificazione energetica “Ecobonus”, per la messa in sicurezza sismica “Sismabonus”, per l’istallazione di impianti fotovoltaici “Bonus Edilizia”.

In particolare, il potenziamento riguarda l’innalzamento sino al 110% delle percentuali di detrazione già previste, al ricorrere di alcune condizioni, e solo per le spese sostenute a partire dal 1° luglio 2020 sino al 30 giugno 2022 con possibilità, per i condomini, di estensione sino al 31 dicembre 2022 nella sola ipotesi in cui al 30 giugno 2022 sia stato realizzato almeno il 60% dell’intervento.

E’ stata, inoltre, recentemente emanata la CM n.30/E del 22 dicembre 2020, che, in larga misura, conferma orientamenti già anticipati in via informale dall’Agenzia delle Entrate e che, comunque, non tiene conto delle modifiche introdotte dalla legge di Bilancio 2021.

Chi può fruire dei Superbonus?2021-03-02T16:29:25+00:00

I Bonus potenziati al 110% vengono riconosciuti solo a:

  • i  condomini (art. 1123 e ss. CC)
  • le persone fisiche non esercenti attività di impresa arti o professioni con riferimento a interi fabbricati con al massimo 4 unità distintamente accatastate appartenenti ad un unico proprietario o in comproprietà (per interventi trainati non più di due in caso di Ecobonus potenziato al 110%);
  • le persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni relativamente ad interventi su singole unità immobiliari a destinazione residenziale (non più di due in caso di Ecobonus potenziato al 110%);
  • gli Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati, nonché gli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, per interventi realizzati su immobili di loro proprietà, ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica per le spese sostenute sino al 31.12.22 in caso di Ecobonus (se al 31 dicembre 2022 sono stati avviati lavori e realizzati per almeno il 60% i bonus potenziati di applicano sino al 30 giugno 2023);
  • cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
  • terzo settore (organizzazioni non lucrative di attività sociale, organizzazioni di volontariato, associazioni di promozione sociale);
  • associazioni e società sportive dilettantistiche limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a

Rientrano tra i beneficiari anche le imprese con riferimento agli interventi sulle parti comuni di unità immobiliari possedute o detenute all’interno di condomini.

 

È ammesso al Superbonus l’unico proprietario di un intero edificio con più unità?2021-03-02T16:28:29+00:00

Con la Circolare 24/E/2020 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che ai fini dell’accesso al Superbonus, l’edificio deve essere costituito in condominio secondo la disciplina “civilistica”2.Tale accezione esclude, a differenza di quanto accade per le detrazioni “ordinarie” (es. il cd. Bonus Ristrutturazioni, Ecobonus), la possibilità di fruire del Superbonus per l’unico proprietario o per i comproprietari dell’intero edificio composto di due o più unità immobiliari accatastate separatamente. È necessaria una pluralità di “pieni” proprietari non essendo sufficiente la titolarità di un diritto reale “minore” quale nuda proprietà o usufrutto (cfr. sul punto la Risoluzione n. 78 del 15 dicembre 2020).

L’unico caso ammesso è quello di edifici posseduti da un unico soggetto, per i quali è previsto, per le sole persone fisiche non esercenti attività d’impresa o arti e professioni, di fruire del 110% per interventi eseguiti su interi edifici posseduti in esclusiva o in comproprietà con altre persone fisiche, purché gli stessi siano composti da un massimo di 4 unità immobiliari.

Agevolati inoltre anche gli edifici interamente posseduti da IACP (o da Enti assimilati), o da questi gestiti per conto del Comune che ne è proprietario (cfr. sul punto, CM 30/E/2020).

Le imprese possono beneficiare dei Superbonus?2021-03-02T16:29:11+00:00

Sì, ma solo nell’ipotesi di unità immobiliari possedute da imprese all’interno di edifici condominiali (intendendosi per tali i fabbricati composti da più unità immobiliari di proprietà di una pluralità di soggetti) e relativamente ai lavori eseguiti sulle parti comuni degli stessi.

La Circolare 24/E/2020 chiarisce inoltre che:

  • nel caso di condomini a prevalente destinazione residenziale (ovvero con superficie complessiva delle unità immobiliari residenziali superiore al 50%), l’impresa che sostiene le spese per interventi sulle parti comuni può essere ammessa alla detrazione con riferimento a tutte le unità immobiliari possedute, a prescindere dalla destinazione residenziale o non residenziali;
  • nel caso di condomini non a prevalente destinazione residenziale (ovvero con superficie complessiva delle unità immobiliari residenziali inferiore al 50%), l’impresa che sostiene le spese può essere ammessa alla detrazione solo con riferimento alle unità immobiliari possedute a destinazione residenziale.

Con questo documento, infatti, l’Agenzia delle Entrate ha, finalmente, ammesso la possibilità di detrarre con Ecobonus e Sismabonus anche le spese per interventi di risparmio energetico o di messa in sicurezza sismica effettuati su:

  • gli immobili “merce” delle imprese di costruzione e ristrutturazione immobiliare
  • gli immobili locati a terzi da parte di società immobiliari.

Diversamente, per i nuovi Superbonus, l’accesso alle agevolazioni per le imprese è circoscritto alle sole unità immobiliari (da loro possedute) facenti parte di un edificio condominiale, solo nel caso di interventi sulle parti comuni.

Il locatario o il familiare convivente possono fruire del Superbonus?2021-03-02T16:28:00+00:00

Sì. Può fruire del Superbonus non solo il proprietario, ma anche il titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile (usufrutto, uso, abitazione, o superficie), e il detentore dell’immobile in qualità di locatario o comodatario, con un regolare contratto ed autorizzato a sostenere le spese agevolate.

Rientrano tra i soggetti beneficiari anche i familiari e i conviventi di fatto del possessore o detentore purché conviventi al momento dell’avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese relative ad un immobile, anche diverso dall’abitazione principale, in cui possa esplicarsi la convivenza.

Se è stato stipulato un preliminare di vendita regolarmente registrato ha diritto alla detrazione anche il futuro acquirente.

Quali sono i fabbricati agevolati?2021-03-02T16:27:30+00:00

I Bonus potenziati al 110% si applicano per interventi effettuati su:

  • parti comuni di edifici residenziali in condominio;
  • parti comuni di edifici residenziali composti da massimo 4 unità e interamente posseduti da persona fisica non esercente attività di impresa, arti o professione, in proprietà esclusiva o in comproprietà con altre persone fisiche;
  • edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze;
  • singole unità immobiliari residenziali situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno e relative pertinenze;
  • singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze possedute da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, arti o professioni, all’interno di edifici in condominio.

Ai soli fini dell’Ecobonus al 110% per i lavori eseguiti all’interno delle singole unità (non anche per il Sismabonus potenziato), vengono agevolate al massimo 2 unità immobiliari possedute dalla stessa persona fisica (ferme restando le detrazioni spettanti per le parti comuni degli edifici).

Tale limitazione opera anche nel caso che la persona fisica possieda interamente l’edificio composto al massimo di 4 unità.

Sono escluse le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 salvo, per quanto riguarda le A9 – castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici – quelle aperte al pubblico3.

I possessori o detentori delle unità immobiliari cd. di lusso nella categoria catastale A/1, poste all’interno di un condominio possono, però, fruire della detrazione per le spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni dell’edificio in condominio4

Chi può acquistare i crediti fiscali?2021-03-02T16:25:17+00:00

Una delle misure più importanti di tutto l’impianto normativo del Superbonus è certamente l’allargamento della platea dei possibili cessionari dei crediti.
Praticamente, chiunque abbia capienza fiscale per detrarre i crediti può acquistare i bonus. Nello specifico, il DL Rilancio e la circolare 24/E hanno permesso il coinvolgimento dei seguenti soggetti:

  • fornitori di beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi;
  • altri soggetti (persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società, enti);
  • istituti di    credito    e    intermediari   finanziari   (banche, assicurazioni, soggetti extrabancari come Poste Italiane).
È possibile cedere il credito corrispondente al Superbonus o optare per lo “sconto sul corrispettivo”?2021-03-02T16:24:28+00:00

Sì. La detrazione può essere utilizzata, direttamente, in dichiarazione dei redditi a scomputo delle imposte suddividendo il beneficio in 5 quote annuali. Ma è anche possibile optare:

  • per la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari
  • per il cd. “sconto sul corrispettivo” ovvero per ricevere dal fornitore degli interventi uno sconto sul corrispettivo per un importo che, al massimo, può esser pari al corrispettivo stesso, e che il fornitore recupererà ricevendo un credito di imposta di importo pari alla detrazione spettante, cedibile ad altri soggetti inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari
Il Superbonus spetta anche per la rimozione delle barriere architettoniche?2021-03-02T16:23:54+00:00

Sì, gli interventi per la rimozione delle barriere architettoniche, art. 16-bis, co.1, lett. e) DPR 917/1986, anche se realizzati a favore di persone over 65, sono agevolati con la percentuale del 110%, purché effettuati congiuntamente agli interventi trainanti di isolamento termico dell’involucro e di sostituzione degli impianti di climatizzazione.

Il Superbonus spetta anche per l’installazione delle cd. “colonnine”?2021-03-02T16:23:19+00:00

Sì, il Superbonus al 110% spetta anche per l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici purché eseguita congiuntamente ad uno degli interventi di risparmio energetico agevolati con l’Ecobonus potenziato al 110%.

Tale intervento, spetta entro i seguenti limiti di spesa:

  • 2.000 euro per gli edifici unifamiliari o singole unità indipendenti in edifici plurifamiliari,
  • 1.500 euro per edifici plurifamiliari o condomini per un massimo di 8 colonnine,
  • 1.200 euro per edifici plurifamiliari o condomini per un numero di colonnine superiore a 8.

I limiti valgono per una sola colonnina ad unità immobiliare.

Il Superbonus spetta anche per l’installazione di impianti fotovoltaici?2021-03-02T16:22:22+00:00

, purché eseguita congiuntamente ad uno degli interventi di risparmio energetico o messa in sicurezza antisismica potenziati al 110%.

L’installazione è agevolata anche se eseguita sulle strutture pertinenziali degli edifici.

In sostanza, la detrazione potenziata al 110% spetta anche per l’installazione di impianti solari fotovoltaici e accumulatori ad essi integrati connessi alla rete elettrica, fino ad un tetto  massimo di spesa pari a 48.000 euro ciascuno19, e comunque nel limite di spesa di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico (ridotto a 1.600 euro in caso di interventi di ristrutturazione edilizia, nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica20).

Come si applica il limite di spesa in caso di Sismabonus 110%?2021-03-02T16:21:27+00:00

In caso di Sismabonus potenziato gli importi di spesa ammessi sono pari a:

  • 96.000 euro, nel caso di interventi realizzati su singole unità immobiliari. L’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente;
  • 96.000 euro, nel caso di acquisto delle “unità immobiliari antisismiche”;
  • 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio, per gli interventi sulle parti comuni di edifici in condominio.
Quali interventi di messa in sicurezza sismica sono agevolati al 110%?2021-03-02T16:19:31+00:00

La detrazione potenziata al 110% spetta, sempre per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 sino al 30 giugno 2022, con possibilità, per i condomini, di estensione sino al 31 dicembre 2022 nella sola ipotesi in cui al 30 giugno 2022 sia stato realizzato almeno il 60% dell’intervento.

L’estensione a dicembre 2022 non sembra potersi applicare anche nel caso di Sismabonus acquisti al 110% per il quale ai fini dell’accesso al beneficio, rileva la data del rogito che deve avvenire entro il 30 giugno 2022.

Per il Sismabonus singole unità, il Sismabonus condomini e Sismabonus acquisti, la percentuale del 110% spetta negli stessi limiti di spesa già previsti16, su edifici in zona 1, 2 e 3 (viene espressamente esclusa la sola zona 4)17.

Per tali interventi, in caso di cessione del corrispondente credito (sempre da Sismabonus) ad un’impresa di assicurazione e contestuale stipula di una polizza che copre il rischio di eventi calamitosi, la detrazione Irpef del premio assicurativo è aumentata dall’attuale 19%18 al 90%.

La detrazione spetta anche per l’installazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici che venga effettuata congiuntamente a uno degli interventi da Sismabonus, nel rispetto dei limiti di spesa previsti dalla legislazione vigente per i medesimi interventi.

 

L’Ecobonus 110% è ammesso in caso di interventi di demolizione e ricostruzione?2021-03-02T16:18:57+00:00

Sì, purché nel rispetto dei requisiti minimi e del miglioramento delle due classi energetiche e purché si tratti di interventi di demolizione e ricostruzione nei termini della «ristrutturazione edilizia»15.

 

L’Ecobonus 110% è ammesso in caso di immobili vincolati?2021-03-02T16:18:22+00:00

Se l’edificio è sottoposto ad almeno uno dei vincoli del «Codice dei beni culturali e del paesaggio», o se gli interventi “trainanti” sono vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, l’Ecobonus al 110% si applica a tutti gli interventi di risparmio energetico cd. “trainati”, anche in assenza degli interventi “trainanti”, fermo restando il rispetto dei requisiti minimi e il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o delle unità immobiliari, o in caso di impossibilità, il conseguimento della classe energetica più alta14.

A quest’ultimo proposito, nella CM 30/E/2020, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che la verifica circa il miglioramento della classe energetica va effettuato:

  • considerando l’intero edificio, qualora gli interventi trainati siano eseguiti su tutte le unità che lo compongono,
  • con riferimento alla singola unità immobiliare, se gli interventi trainati siano realizzati solo su alcune unità che compongono l’edificio. In questa ipotesi, l’asseverazione va predisposta utilizzando la procedura prevista per le unità funzionalmente indipendenti.

 

Quali sono i requisiti tecnici da rispettare ed i riferimenti normativi?2021-03-02T16:17:44+00:00

Per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate, che per gli interventi trainanti devono interessare più del 25% della superficie disperdente lorda12 dell’edificio o dell’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia “funzionalmente indipendente”, i valori di trasmittanza termica post

 

Quali requisiti devono avere gli interventi di risparmio energetico per accedere all’Ecobonus potenziato?2021-03-02T16:17:12+00:00

Per accedere alla detrazione gli interventi di risparmio energetico agevolati al 110% devono riguardare immobili già dotati di impianto di climatizzazione invernale e:

  • rispettare i requisiti minimi sulle prestazioni energetiche degli edifici fissati dal DM 6 agosto 2020;
  • assicurare, nel loro complesso, anche congiuntamente agli interventi di installazione di impianti fotovoltaici, il miglioramento di almeno 2 classi energetiche, o il conseguimento della classe energetica più alta possibile, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (P.E) ante e post intervento, rilasciato da tecnico abilitato nella forma di dichiarazione asseverata;
  • essere effettuati con materiali isolanti rispondenti specifici requisiti tecnici ed ambientali.

 

Come si calcolano i limiti di spesa in caso di condomini con più di 8 unità?2021-03-02T16:16:30+00:00

In caso di interventi da Ecobonus potenziato effettuati su condomini con più di 8 unità immobiliari il limite di spesa complessivo, ossia riferito all’intero edificio, su cui applicare la detrazione si calcola sommando i diversi limiti previsti per gruppi di unità.

Ad esempio, in caso di interventi di isolamento termico sugli involucri effettuato su un edificio composto da 15 unità immobiliari, il limite di spesa ammissibile alla detrazione è pari a 530.000 euro, calcolato moltiplicando 40.000 euro per 8 (320.000 euro) e 30.000 euro per 7 (210.000 euro – cfr. la C.M. 24/E/2020).

 

Quali interventi di risparmio energetico sono agevolati al 110%?2021-03-02T16:15:20+00:00

Per quanto riguarda gli interventi di risparmio energetico che normalmente accedono all’Ecobonus, la detrazione potenziata al 110% spetta per gli interventi:

  1. di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio, compresi quelli unifamiliari o dell’unità immobiliare sita all’interno di edifici plurifamiliari (cd. «villette a schiera»). Gli interventi di coibentazione del tetto rientrano nella disciplina dei bonus anche in presenza di locali sottotetto non riscaldati.

La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo di spesa:

  • fino a 50.000 euro per edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari (cd. «villette a schiera»),
  • fino a 40.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari in edifici da 2 a 8 unità (limite che dovrebbe valere anche per i condomini sino a 4 unità di proprietà esclusiva di persona fisica o in comproprietà),
  • fino a 30.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari in edifici con più di 8 unità immobiliari;

b)   sulle parti comuni di edifici per:

  • la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione almeno pari alla classe A, a pompa di calore, inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, di microcogenerazione o a collettori solari,
  • allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente esclusivamente per i comuni montani non interessati dalle procedure europee di infrazione relative alla qualità dell’aria8.

La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo di spesa:

  • non superiore a 20.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono gli edifici fino a 8 unità immobiliari (limite che dovrebbe valere anche per i condomini sino a 4 unità di proprietà esclusiva di persona fisica o in comproprietà),
  • non superiore a 15.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono gli edifici composti da più di otto unità

In tale importo rientrano anche le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito;

c)    su edifici unifamiliari o su unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari (cd. «villette a schiera») per:

  • la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A, a pompa di calore, inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, di microcogenerazione o a impianti a collettori solari;
  • la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie a biomassa aventi prestazioni emissive con i valori previsti almeno per la classe 5, esclusivamente per le aree non metanizzate nei comuni non interessati dalle procedure europee di infrazione relative alla qualità dell’aria;
  • allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente nei comuni montani non interessati dalle procedure europee di infrazione

La detrazione è calcolata su un tetto massimo di spesa fino a 30.000 euro. In tale importo rientrano anche le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito;

    1. tutti gli interventi di risparmio energetico previsti dalla normativa sull’Ecobonus (ad es. acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi, di schermature solari), nei limiti di spesa già ammessi9, purché eseguiti congiuntamente ad interventi di:
      • isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali e inclinate (di cui alla precedente lettera a);
      • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale (di cui alle precedenti lettere b e c).

 

Quali sono gli interventi “trainati”?2021-03-02T16:12:06+00:00
  • tutti gli interventi da Ecobonus previsti dall’art. 14 DL 63/2013, diversi da quelli “trainanti” ed effettuati contestualmente ad essi;
  • gli interventi per la rimozione delle barriere architettoniche, 16-bis, co.1, lett. e) DPR 917/1986, anche se realizzati a favore di persone over 65, purché effettuati congiuntamente all’isolamento termico dell’involucro e alla sostituzione degli impianti di climatizzazione;
  • l’installazione di infrastrutture di ricarica di veicoli elettrici se effettuati contestualmente all’isolamento termico dell’involucro e alla sostituzione degli impianti di climatizzazione;
  • l’installazione di impianti fotovoltaici con contestuale o successiva installazione di sistemi di accumulo se effettuati contestualmente all’isolamento termico dell’involucro, alla sostituzione degli impianti di climatizzazione o ai lavori di messa in sicurezza

Gli interventi “trainati” non fruiscono di per sé del potenziamento, ma se ne giovano solo in quanto effettuati insieme agli interventi principali.

 

Quali sono gli interventi “trainanti” ?2021-03-02T16:11:23+00:00

I Superbonus al 110% sono riconosciuti per tre categorie di interventi principali:

  • l’isolamento termico delle superfici,
  • la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale (interventi già agevolati con l’Ecobonus ordinario) e
  • la messa in sicurezza sismica (interventi già agevolati con il Sismabonus ordinario) da effettuarsi su condomini, edifici unifamiliari o unità immobiliari site in edifici plurifamiliari.

Queste tipologie di interventi, detti “trainanti”, se effettuati a determinate condizioni, consentono al beneficiario di detrarre le relative spese sostenute nella più alta percentuale del 110% (ove non si opti per lo sconto in fattura o la cessione del credito).

Allo stesso tempo, i suddetti interventi “trainanti” consentono di estendere la maggior aliquota del 110% e la ripartizione della detrazione in 5 anni7 anche ad ulteriori lavori, che però devono essere effettuati contestualmente ai primi e per questo sono detti “trainati”.

 

Che lasso di tempo ho per fruire dei Superbonus?2021-03-02T16:09:31+00:00

È possibile usufruire dei Superbonus per le spese sostenute a partire dal 1° luglio 2020 sino al 30 giugno 2022, a prescindere dalla data di stipula del contratto e dell’inizio dei lavori, con possibilità, per i condomini, di estensione sino al 31 dicembre 2022 nella sola ipotesi in cui al 30 giugno 2022 sia stato realizzato almeno il 60% dell’intervento.

Solo per gli Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati, nonché per gli enti aventi le stesse finalità, sono agevolabili le spese sostenute sino al 31 dicembre 2022 in caso di Ecobonus (se al 31 dicembre 2022 sono stati avviati lavori e realizzati per almeno il 60% i bonus potenziati di applicano sino al 30 giugno 2023). Tale estensione temporale opera anche in caso di interventi eseguiti su edifici condominiali nei quali la prevalenza della proprietà (da calcolare in base alla ripartizione millesimale) sia riferibile ai citati Istituti o agli Enti ad essi assimilati6.

Tra le spese agevolabili rientrano anche quelle sostenute per il rilascio di attestazioni, asseverazioni, nonché del visto di conformità, ove richiesti, oltre a quelle per progettazione e direzione lavori.

Tutti i bonus al 110% sono ripartiti in 5 quote annuali. Tuttavia, per le spese sostenute nel 2022, i bonus sono ripartiti in 4 quote annuali.

Vengono ammessi, in alternativa alla fruizione diretta del beneficio (detrazione suddivisa in 5 o 4 anni), per tutte le detrazioni potenziate, lo “sconto in fattura”, e la cessione del credito d’imposta a terzi, ivi comprese le banche e gli altri intermediari finanziari.

 

Ai fini dell’applicazione dell’agevolazione fiscale è necessario attestare la regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile su cui si eseguono gli interventi edilizi?2021-03-02T16:08:25+00:00

L’applicazione delle agevolazioni/bonus fiscali come anche il 110% sono strettamente correlate alla regolarità urbanistica e edilizia dell’immobile su cui si interviene e ne sono conseguentemente subordinate.

Fatti salvi i casi delle cd. tolleranze di costruzione (2% dalle misure progettuali e le altre casistiche previste ai sensi dell’art.34bis del DPR 380/2001), l’unica procedura che può essere avviata è quella “dell’accertamento di conformità in sanatoria” la quale è subordinata a precise condizioni che ne consentono l’applicazione in casi specifici secondo quanto previsto dagli articoli 36 e 37 del DPR 380/2001.

A seguito delle novità introdotte le eventuali difformità edilizie presenti nelle singole unità immobiliari non saranno di ostacolo all’esecuzione degli interventi sulle parti comuni degli edifici agevolabili con il Superbonus 110.

L’obiettivo è di semplificare le asseverazioni da parte dei tecnici preposti alla redazione dello stato legittimo degli edifici plurifamiliari:  in questi casi sarà sufficiente attestare la conformità urbanistica ed edilizia delle sole parti comuni degli edifici interessati dagli interventi con esclusione delle verifiche sulle singole unità immobiliari ossia sulle parti di proprietà esclusiva.

 

Cosa si intende per unità immobiliari site in un edificio plurifamiliare?2021-03-02T16:07:46+00:00

I Superbonus al 110% spettano anche per interventi realizzati su singole unità residenziali che, sebbene site in edifici plurifamiliari, sono “funzionalmente indipendenti” e con “accesso autonomo dall’esterno”.

Tali due requisiti, quindi, devono essere entrambi presenti al fine di individuare le unità immobiliari site in edifici plurifamiliari.

In particolare, l’unità immobiliare si considera “funzionalmente indipendente” in presenza di almeno tre dei seguenti impianti in forma esclusiva: gas, luce, acqua, riscaldamento. L’accesso autonomo viene definito come accesso indipendente chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino anche di proprietà non esclusiva.

L’edificio plurifamiliare può essere costituito in condominio, ma le singole unità immobiliari dotate di accesso autonomo fruiscono del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che le stesse ne facciano parte.

 

Cosa si intende per edificio unifamiliare?2021-03-02T16:07:06+00:00

La locuzione “edificio unifamiliare” si riferisce all’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, con uno o più accessi autonomi dall’esterno, destinata all’abitazione di un singolo nucleo familiare.

Un’unità si considera funzionalmente indipendente quando è dotata di almeno tre dei seguenti impianti in forma esclusiva: gas, luce, acqua, riscaldamento.

L’accesso autonomo dall’esterno deve essere indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva5.

Cosa si intende per edificio a “prevalente destinazione residenziale” ?2021-03-02T16:06:05+00:00

Nell’ambito della disciplina del Superbonus, la prevalente destinazione residenziale di un edificio condominiale si determina quando la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza comprese nel condominio supera il 50% della superficie complessiva dell’edificio.

Tale definizione rileva ai fini sulla ripartizione della detrazione in base alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni anche a favore delle unità immobiliari a destinazione non residenziale.

Infatti, nella circolare 24/E/2020 è stato precisato che “in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo delle detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza”.

A tal riguardo viene precisato che ai fini del Superbonus gli interventi condominiali effettuati su unità non residenziali possono rientrare nella detrazione solo se l’edificio può considerarsi residenziale nel suo complesso, secondo un principio di “prevalenza”.

Tale principio implica che se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza comprese nel condominio sia superiore al 50%, anche il condòmino, proprietario o detentore, dell’unità immobiliare non residenziale potrà beneficiare della detrazione.

Qualora, al contrario, la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza sia inferiore al 50%, il Superbonus spetterà solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione.

L’Agenzia delle Entrate, prima nell’ambito dell’incontro “Telefisco Superbonus 110%” del 27 ottobre 2020 e poi con la CM 30/E/2020, ha ulteriormente precisato che, ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza, vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali site nell’edificio incluse quelle cd. “di lusso”.

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